租房因拆迁提前解约,补偿款应如何分配?
【案件回放】
2019年4月份,钟某与柯某签订房屋租赁合同,约定至2024年6月坐落于某村的160平方米房屋交付给钟某经营使用,租赁期间如遇相关部门拆迁,则按相关部门条款给予钟某补偿。合同签订后,钟某便对房屋进行了装修并在该场所经营饭店。后因旧城改造项目启动,对该村依法进行拆迁,相关部门对其房屋进行了评估确认。钟某随后搬离其房屋并通知房主柯某,双方未就房屋内物品进行交接,通过微信结算房租,但搬迁补偿事宜协商未果。钟某便起诉至法院,请求柯某赔偿其停产停业损失、综合装修等费用,并支付利息。
后经法院审理认为,钟某租用的上述房屋进入拆迁程序后,双方租赁关系的存续基础丧失,房屋租约提前解除。对于租赁期间拆迁利益的分配,有约定的应依约定处理,未约定的应结合房屋实际使用状况、租赁期限,基于公平原则分配。根据双方协议约定,拆迁款已由柯某领取。最终,法院依法判决柯某应返还钟某停产停业损失、综合装修等费用及利息。
【瀛台律师论法】
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
本案中,钟某与柯某签订租赁合同,签订后钟某对房屋进行装修用于经营饭店,后因旧城改造,该房屋被列入征收范围。征拆过程中,房屋租约提前解除,根据双方协议约定,拆迁款已由柯某领取。对于饭店停产停业损失及综合装修等损失,并未给予钟某。
【瀛台律师提醒】
租约提前解除,涉及到拆迁利益的分配,应遵循两个原则:尊重当事人的意思自治原则,对拆迁款项有约定的遵守合同约定;双方未明确约定的,应依据公平原则及保护无过错当事人的原则认定。