商品房陷阱12：商品房预售合同中的那些霸

1.双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款一第二十八条系格式条款，免除了被告应赔偿原告合理损失的违约责任，被告未举证证明其已对该条约定向原告履行了提示或说明义务，故该约定不成为合同内容。

2. 本案争议的焦点在于双方《商品房预售合同》补充条款第二十六条中关于转移车位的条款是否构成法律规定的格式条款无效之情形。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻被申请人责任、加重申请人责任、限制申请人主要权利的格式条款无效。

3. 原告主张补充协议第四条系格式条款，被告认为整个补充协议系双方协商的结果，不是格式条款，就此本院采纳被告意见，该补充协议的内容不多，原告完全能逐条看明白，并没有理由认为该补充协议为格式条款。

4. 原告主张《房屋委托经营管理合同》中3-3条、5-1-2条、12-8条为格式条款且无效；对此，本院认为，涉案商铺乃至整栋楼宇的招商前景和经营预期，需结合所在地产业基础、公建配套、人口密度等诸多现实因素加以综合考量，这些现实因素绝非远景规划所能替代。事实上，此等情形恰是购房者在“售后包租”这一商业模式中需正视的风险。从此意义上说，原告自愿以上述商业模式购买商铺并签订合同的行为，属于自甘风险。其中3-3条的约定内容说明原告对于包含199室在内的绣云里项目整体统一运营是明知的，3-3条、5-1-2条、12-8条确实为格式条款，但该些条款并不存在无效情形，原告主张上述条款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。

5. 《上海市商品房预售合同》补充条款一第十二条第（二）款，该条款系涉案商品房预售合同中的送达效力条款，由被告制作并向业主提供，具有格式条款的属性，该条款直接影响被告按合同约定的时间和条件交付房屋的主要义务，虽然在该补充条款一的首部明确“……买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。”，但原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是被告为了重复使用而预先拟定的合同，被告未能举证证明其在订立合同时就该合同条款与两原告进行过磋商或进行特别提示，系无效的格式条款。

根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。#购房、装修中会遇到哪些不公平格式条款?##商品房陷阱#